利益不同以致针锋相对 新老业主及房地产商三方激辩

    很多人将开发商看作推高房价的罪魁祸首，但最近在北京的一处楼盘，一些业主却开始集资向开发商送旗、送匾额。

    “通知：庆贺远洋一方品质升级，远洋一方业主知恩，为远洋地产送旗送匾活动集资”。7月28日，在焦点房地产网的远洋一方论坛上，一位署名为“摇滚猫”的业主贴出了这样的帖子。

    帖上说，远洋一方的部分业主将采取自愿方式，每户出资100元，计划于8月7日左右找生产厂家订匾，8月18日以后将匾额送到远洋一方售楼处。

    这一切源于远洋一方开发商最近的一项承诺。

    房价下跌，老业主坐不住了

    7月18日，远洋一方在焦点房地产网业主论坛上承诺：2007年9月22日~2008年6月30在该项目成交并正常履约的客户，均可获赠价值1500元／平方米精装修；若业主自行装修，凭装修材料发票，可由开发商代付600元／平方米的装修费用，即“品质全面升级计划”。

    尽管远洋一方对此的解释是“回馈业主”，但其售价的下调是引发“回馈”的真正原因，此回馈与补偿并无本质差别。

    从去年年底开始，楼市进入低迷状态，市场观望情绪严重，交易量大幅缩水。在这样的背景下，很多楼盘都开始采取各种明折暗折的促销方式。远洋一方就是打折促销楼盘中的一个。

    今年6月16日，前期购买远洋一方楼盘的业主联合起来，要求开发商给予补偿。远洋一方业主论坛版主“一个闲人0”说，“经过测算，远洋一方的主力户型降价幅度在5％~11％之间。以B1两居户型为例，去年11月均价在12800元／平方米,现在已经降到了11800元／平方米。”

    在远洋一方售楼处，记者了解到，远洋一方项目推出了从九七折到九四折不等的折扣，还曾经推出过三套八五折特惠房，折后均价在10700元／平方米左右。

    这样的价格落差让前期购房者不满，最终，通过谈判，这些业主得到了开发商的“回馈”。

    根据已经公开的信息，由于房价下调而给业主“回馈”的现象，今年3月就开始出现，深圳、北京、武汉、东莞等城市都有。

    比如，深圳的“澳洲花园”由于降价4000元／平方米，3月份就作出“回馈”举动：送4000~4500元／平方米的精装修，送38000元的教育代金券；北京的“龙湖·花盛香醍”7月份宣布向一期老业主赠送精装修；东莞南城的一个楼盘向业主承诺补偿4．5万~9万元。

    更多业主索赔遭拒

    然而更多的楼盘业主，尽管也向开发商抗议，但并没有得到相应的“回馈”。很多业主至今还在与开发商谈判。

    今年7月1日上午，北京方恒国际中心的一部分老业主来到该项目售楼处，要求集体退房，但开发商拒绝了这一要求。

    根据焦点房地产网提供的数据，方恒国际2007年11月一期开盘价格在16800元／平方米，2008年1月均价涨到17000元／平方米，然而到了2008年5月30日二期开盘时，价格却降到14800元／平方米。

    北京保利香槟花园的部分业主向开发商发出公开信，要求开发商送精装修或者降低物业费等作为补偿。但至今还未得到答复。

    武汉的一些万科业主甚至还成立了“抵制万科同盟”。

    中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海告诉记者，以前房价大涨的时候消费者指责开发商，现在房价出现下跌，原本对消费者是好事，但依然有消费者不满意。同样是购房人，也有不同的利益群体。

    补偿房价没有法律依据

    那么，面对下调的房价，高价购房者是否有权利要求开发商作出补偿？

    在高价购房者看来，对于因开发商促销导致的房价下跌，业主完全有理由要求开发商作出补偿。

    “如果房价下滑，买到手里的房就会出现资产缩水。”方恒国际的一位业主说，一旦房价迅速下跌，购房人出现负资产现象，就会有部分业主不再偿还银行的贷款。银行即便收回房产，还是要以其他方式推向市场。这将增加市场供应量，拉低房价继续下滑，形成恶性循环，导致更多人陷入房地产泥潭。

    还有一位业主将房价下跌比作“家的缩水”，“如果你家是两居室，一下子被别人强行夺走了一间，你的两居变成了一居，那你会怎么样？”

    保利香槟花园的一位业主更是愤怒地表示，买房时尽管合同上讲得很清楚，但那时还没有第2套房政策，也没有房价下跌的形势。买房自由，退房也应该自由，为什么不能退？

    有意思的是，同样在这些楼盘的业主论坛上，更多的声音却是反对开发商对老业主进行补偿。

    “如果涨价了是不是该把银子返给开发商？”

    “炒房亏了可补，我们炒股亏了也要补！”

    “买的时候就应该考虑自己的购买力，既然买了就要负担得起，凭什么要人补？”

    还有人认为，如果房价下跌就要对业主补偿，房价将会一个劲儿地上涨，炒房将会只赚不赔，结果就是更多的人买不起房子，房产泡沫越来越大。

    同样是消费者，但由于购房时机不同，对“补差价”的问题的看法不同，分成了两派。高价购房者觉得自己不应该承受这样的损失，而低价购房者、尚在观望的购房人则旗帜鲜明地表示购房者应遵守合同、风险自负。

    在焦点房地产网组织的网上调查中，73％的业主表示，面对楼盘降价，老业主损失不应该由开发商补贴。

    而在面向开发商的网络调查问卷中，开发商与大多数业主的观点也保持了一致。76％的开发商表示，如果楼盘降价，不会对业主进行补偿，因为这违背了合同契约。71％的开发商认为，补差价给房地产业带来的完全是负面影响，开了个不好的先例。

    “要开发商补差价也不是完全没有理由，但前提是购房时开发商承诺，将来如果房价下跌会补偿。”刘俊海表示，如果开发商没有这样的承诺，补差价的要求就缺少法律依据。

    刘俊海认为，如果购房人能够有充分的证据，证明开发商有欺诈行为，比如房屋面积缩水、绿化率没有达到承诺标准等等，那么可以要求退房。但如果没有这些欺诈行为，购房人要求退房则需要与开发商协商。

    刘俊海表示，房价下跌带给老业主的是经济上的损失，但购房行为要在法律的框架下进行规范，法律并没有支持消费者追讨差价补偿的条文。市场经济下，任何商品的价格都会出现涨跌，汽车、家电、手机、电脑等等，都存在价格下跌，消费者同样不能因此要求补偿。

    上世纪90年代末香港金融危机时期，房价跌幅达50％以上，“负资产”情况非常普遍。当时李嘉诚坚决拒绝了消费者退房、退订的要求，他认为市场行为必须建立在契约精神和商业伦理的基础上，这样做是为了维护司法公正。

    “要加强对消费者的风险教育，中等收入群体购房时尤其要注意量力而行、量财而支，理性消费。”刘俊海说。 （记者 李松涛）