●调控应注重质量和规划细化
    ●鼓励建设经济型小户型项目
    ●引导投资转向物业企业股权
    ●政府促进已购公房上市交易

    国房景气指数显示，１９９７－２００７年这十年当中，中国房地产正在经历了一个上升到下降的过程，２００３年２月达到拐点峰值。经济理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正向相关关系，且房地产业周期比宏观经济周期提前１到２年。

    尽管各城市进入峰值的年份各不相同，但总体上看，２００５年后都呈现了下行之态势。以北京为例，２００４年住宅成交量为１６．８万套，２００５年成交１６．３万套，２００６年成交量下降到１３．５万套。在成交量下降的同时，商品房住宅平均成交价格却不断上升，从２００４年的５８９８元／平方米，上升到２００５年的６５０４元／平方米，再到２００６年的７６４５元／平方米。几乎是以每年一千元左右的幅度上涨。

    住宅成交下降的同时，近年来供应量也在下降。以北京为例，２００４年住宅批准预售面积为２６３０万平方米，２００５年为２０１４万平方米，２００６年为１４１６万平方米。每年下降近５００万平方米。

    由于住宅既是耐用消费品，又是投资品，具有保值增值的作用，因此，在多数情况下，住宅的价格需求弹性是小于１的，即缺乏弹性的。特别是在房价上涨过快的年份，有投资意愿和有支付能力的人们有一种越涨越买的心理。精明的开发企业在这种情况下，不会降价反而提价，来保证销售收入不下降。

    政府连续出台了各种旨在抑制房价、打击投机的政策措施，比如针对投机行为，对五年内出售二手房的业主全额收取营业税，其成效十分显著。然而，旨在满足中低收入家庭住房需求的面积限制政策，并没有取得立竿见影的效果，大量项目反而因修改规划，等待实施细则的出台，延长了前期报审的周期，客观上延迟了供应量。使大量小户型成了解不了近渴的远水，价格却因供应的缩减而加速攀升。

    这些情况不得不使我们深入考虑，房地产宏观调控政策的得失效果。在房地产市场处于下行周期、成交下降、供应锐减，投资需求压力仍旧巨大的情况下，控制需求的调控政策的效果只是短期的，在抑制房价上升方面更是收效甚微。紧缩的调控政策是不利于房价下降，反而可以导致房地产市场供给不足，投资需求过高，价格反而上升。

    在这种情况下，似应从调控需求转为调控供给出台旨在增加有效供应的房地产政策。具体来说：

    土地市场方面，从调控土地供应的数量规模转向规划细化与注重质量的调控相结合。在房地产经济快速发展的时期，开发企业有拿地的巨大需求，地方政府也有卖地的冲动，然而从拿地到形成有效的供应，还有相当复杂的工作程序，仅从土地市场调节来说，既要考虑规划配套的种类，也要考虑规划配套的布局，还要考虑配套设施之间的比例关系，更要考虑配套设施的开发时序。规划好的地规模再大，出让出去能提升区域的价值，没有规划的土地，规模再小也可能形成无效供应。

    开发市场方面，对经济型的小户型项目实行鼓励性政策，鼓励开发企业开发不仅让人买得起，而且还要养得起的住宅，在节能、节水、环保上下功夫，在增加科技含量、设计含量上下功夫。

    在资金市场方面，应鼓励资产管理行业的发展，以满足投资需求，并引导人们的投资从物业实体转向物业企业的股票和物业投资基金上，这就要求收益型物业的证券化，同时要求有专业的资产管理和物业管理企业代为打理。给投资者提供更稳定的、更省心的投资手段。

    在使用市场方面，应鼓励二手房市场，特别是促进已购公房的上市交易。同时政府还要加大对经济适用房和廉租房的管理。鼓励低收入者和外来打工的年轻人进入租赁市场。

    当然房地产经济的冷暖最终还是取决于客观经济景气的大环境支持，启动房地产市场的外在动力是产业发展、人口增长、外资流入这几大变量。另外从宏观经济周期来看２０００－２０１０年是第十轮宏观经济周期，从２０１０年起宏观经济将进入第十一轮景气周期，按照这样的分析，２００８年以后的房地产会渐渐恢复它的活力。（郑 华  中国人民大学公共管理学院土地资源管理系副教授）