美丽的北部湾滨海旅游城市广西北海，正在演绎着房地产价格潮起潮落的魔术般的传奇：上世纪90年代初期，这个过去名不见经传的城市曾上演了房价陡然飙升到全国各城市前列的“神话”，90年代中期以后随着房地产业“泡沫”的破灭，这里的房价又陡然跌至我国14个沿海开放

    成片“烂尾楼”曾是北海心头的痛

    北海历史上只是北部湾畔的一爿渔村。然而，随着这里的碧海银滩等独特旅游资源逐渐为人们所认识之后，国内外大批游客纷至沓来，这个城市才逐渐走入人们的视线。

    在上世纪90年代初，国家批准北海成为对外开放城市，这个当时仅有20多万人口的县级市突然开始了一场疯狂的房地产开发热，与海南海口、广东惠州等三城市同时成为全国房地产业的三大热点。全国各地的1000多家房地产开发商蜂拥而至，当地政府也大量批地搞开发。那时北海到处是工地，楼盘林立，建筑材料、人工费、土地款等成本相当高，加上房地产开发商过度炒作和居高不下的税费形成了较高的商品房价格，每平方米房价约为1000元至3200元。房地产开发热使这个小城建成区面积迅速扩大3倍多，交通、通讯、水电等基础设施大大改善。

    当时北海并没有什么工业，港口、旅游等基础设施功能很不完善，房地产开发商投入的资金基本上是银行贷款，整个房地产业完全靠“泡沫”支撑。上世纪90年代中期，随着中央紧缩银根的宏观调控政策的实施，北海的房地产“泡沫”一夜之间破裂，房地产业从一哄而上突变成一哄而下，商品房大量积压，留下了成片的满目疮痍的“烂尾楼，商品房价格跌至每平方米500元至1000元之间，长期有价无市，是我国14个沿海开放城市中房价最低的城市。据２０００年的统计，北海房地产热遗留的闲置土地２１７２公顷，空置房１０７万平方米，“烂尾楼”的停缓建工程１０８个，建筑面积１２１万平方米，被套资金超过２００亿元。

    从此，“烂尾楼”成为这个城市的“标志性建筑”。这些烂尾楼，７０％是在１９９２、１９９３年开工的项目，停工时间长的有近１０年，少的也有四五年，大部分集中在城市主干道旁，风雨剥蚀，斑驳破败，不仅严重影响城市景观，而且妨碍城市规划的调整实施，由于它们占的都是“黄金宝地”，使得招商引资无从着手。尤其是国家级旅游景区－－银滩附近的别墅区成片“烂尾楼”，墙面剥落，荒草没膝，一些农民工和流浪人员竟在“别墅”里安家，养鸡养猪，这一幕幕景象让到银滩的游客看得分外眼红，又痛惜又叹息。北海市因此被称为“中国泡沫经济博物馆”。

    上世纪90年代末以来，随着经济的发展，北海的房地产业逐渐呈现出复苏的迹象。近年来，北海市作为亚热带滨海旅游城市声誉鹊起，环境宜人，空气质量一直在全国各城市中名列前茅，不仅吸引了大批游客前来旅游，还吸引全国各地不少离退休人员到北海购房养老。此外，市政府推出了“购房25平方米可落户一人”等优惠政策来刺激房地产业回暖。

    上世纪90年代初从陕西全家搬到北海的投资商马先生一直密切关注当地的房地产投资走势，他认为，政策扶持对北海房地产业“咸鱼翻生”起到关键性的作用。从2003年开始，北海房市逐步回暖，主要原因是国家财政部、国家税务总局下发了《关于处置海南省和北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》，给予北海市享受与海南处置积压房地产同样的税收优惠，直接推动了北海“烂尾楼”的盘活。依照国家给的优惠政策，北海市出台了《停缓建工程处置办法》，规定１９９８年１２月３１日前停缓建的房地产项目，在２００４年１２月３１日前转让销售时免征营业税、契税；房地产开发经营企业购买、续建这些烂尾项目，在２００４年１２月３１日前销售，其固定资产的增量部分享受同样待遇。为鼓励企业以合作、资产重组、转让、拍卖等多种方式盘活资产，降低成本，办法还规定，对于符合规定的停工和销售期限范围的烂尾项目，多次交易均享受这一优惠；对续建尚未缴清土地出让金、配套费等有关费用的烂尾项目，可根据实际情况给予减、免、缓；涉及的各种行政事业性收费除上缴广西壮族自治区部分，一律免收，经营性服务收费减半。

    国家财政部、税务总局出台的减免房地产交易税费的政策，进一步刺激了大量空置住房消费。空置房由于价格低廉，逐渐卖动。据统计，自２０００年以来，北海市已有约４０万平方米的空置房得以盘活。此外，截至2005年5月，北海市共确认停缓建工程项目136个，停缓建筑面积123.8万平方米，已经复工项目118个，已完成总建筑面积180万平方米，复工率达92%。到2006年，北海的“烂尾楼”基本盘活，业界称北海房地产业从此“咸鱼翻生”，到去年，房价开始加速飙升。

    在许多人的记忆里，过去北海大道附近不时可见排排“烂尾楼”。最近记者在这里看到，“烂尾楼”基本修葺一新，有的已卖出，有的待售。记者在北海多个新建楼盘看到，大部分起价超过３０００元／平方米，银滩附近的海景房，售价达７０００多元／平方米。

    房价飙升带动了土地交易热。据市有关部门的数据，今年上半年，北海市土地交易中心共受理各类土地交易业务3290宗，交易面积2768多亩，交易金额45132万余元，分别比去年同期增加了155．382％、95．276％和58．421％。此外，出租房的价格也日渐看涨。部分地段房屋的出租价格比今年年初上涨了30％至50％。

    “赶紧到北海买房去！”这是年初记者在北京经常听到的投资者说的话：“这么好的地方，一套100平方米的公寓房才花二三十万块，一幢别墅才花七八十万块，真是太划算了。”

    据了解，外地人已成为广西北海市购房主体。据统计，市有关部门一份报告显示，上半年外地人购房面积７０．８５万平方米，同比增长１９４．８％，购房比例占个人购房总量５７％，首次突破五成，同比提高近１９％；比同期商品房预售合同备案登记增幅高出近７０个百分点，比同期商品房交易增幅９３．７８％高出一倍多。

    业内人士分析，外地置业者的涌进，对北海房市飙升起到了强有力的“托市”作用。此外，一些开发商通过内部认购、预付定金的方式未建先售，一些公司搞“内部销控”捂房惜售，有的开发商取得预售许可证却未按规定时间销售。由于开始预售到办理房产证长达一年甚到数年，一些销售人员利用这一时间差，自己将房子“买下”后倒卖吃差价，这些现象一定程度上造成供应紧张的假象，刺激房价上涨。另外，国家新的土地政策的调整、建材和能源等价格的上涨、房地产交易税费提高等因素，都推动了北海房价迅速上升。

    支撑房价因素变数大，市场风险需防范

    业内人士认为，尽管北海市房价涨势明显，但支撑房价的因素存在较大变数。其一，不少开发商与投资购房者把房价升值寄托在“泛北部湾经济区”概念上，甚至“押”在广西这一决策能否上升为国家战略上，近两年来，包括炼油、能源、林浆纸、钢铁、电子等一批重点项目在北部湾加紧筹备上马，但如果因故变化，将导致房价直接下挫。

    其二，外地人投资性购房比例过大，不利于吸引居住购房者。今年以来由于房价飙升，尽管均价较低，但受市场看好的地段、朝向、结构、配套较好的新建商品房普遍超过３０００元／平方米，不少原来打算到北海购房度假或养老的北方人“黯然而退”，造成空置房增加，给后期物业管理带来较多问题。

    其三，开发商自筹资金比例增大，一方面固然金融机构风险有所降低，但另一方面，社会资金流入房地产市场过程中存在较多不规范甚至违法现象，包括非法集资“炒房”、发放高利贷，一旦房价下跌，将出现“多米诺骨牌”效应。

    业内人士认为，目前北海市房地产市场运行基本正常，总体健康稳定。房地产投资将继续增长，市场需求扩大，房价仍会有一定程度上升。要确保不出现大起大落，应加强市场调控，严格市场监管，调整供应结构，完善住房保障体系，提高房地产开发建设水平。首先，应发展优势产业，通过第一、第二产业发展和增强城市辐射带动功能，为房地产业提供依托，形成产业的良性互动发展。进一步扩大房地产市场有效需求。其次，要落实调控措施，适度宏观控制房地产投资规模；加强市场监管，整顿和规范房地产市场秩序。再次，应针对目前房地产市场存在的问题，整顿房地产开发建设、交易、中介等环节中的违法违规行为，特别是打击囤房囤地、恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售等现象,控制投资性购房，遏制投机炒房。